Jaarrekening 2018

Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en risico’s. Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.

Visie op het grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities voor de langere termijn vastgelegd in structuurvisies voor het hele grondgebied en voor delen daarvan. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.

Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de ‘Nota grondbeleid 2015’ is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. In het kader van de jaarrekening zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1-1-2019. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma).

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening (zie tabel 1)
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als (uit de actualisatie) blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2018 € 34.487.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 18.048.000.

Bouwgronden in exploitatie - resultaat (zie tabel 2)
Het geprognosticeerde resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde.
De totale nominale waarde BIE:       -/- € 10.964.000 (nadelig saldo)
De totale eindwaarde BIE:         -/- € 20.443.000 (nadelig saldo)
De totale netto contante waarde BIE:       -/- € 18.045.000 (nadelig saldo)

Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming (poc methode)
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). In de jaarrekening 2018 wordt voor een bedrag van € 68.000 aan tussentijdse winst genomen (Schutboom € 21.000 en Broekstraat € 47.000).

Bouwgronden in voorbereiding (strategische gronden als MVA)
Onder de ‘oude’ regelgeving van het BBV was er sprake van ‘niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG). De categorie NIEGG is afgeschaft en dat betekent dat de gronden niet meer onder de ‘voorraden’, maar onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA) moet worden gerubriceerd. Hieronder vallen de plannen Aarlesche Erven en Steegsche Velden Oost fase B. Voor deze plannen is door de raad (nog) geen grondexploitatie vastgesteld. In 2018 is voor een bedrag van € 792.000 aan voorbereidingskosten gerealiseerd. Deze kosten worden conform bovenstaande BBV-regels geactiveerd als immateriële vaste activa. De boekwaarde per 1-1-2019 van de gronden in plan Aarle en Steegsche Velden Oost fase B bedraagt € 30.858.000. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Wordt daarbij een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moet dat uiterlijk 31 december 2019 leiden tot een afwaardering van deze gronden. Volgens de huidige planning wordt in de raadsvergadering van 17 juni 2019 aan de raad een voorstel aangeboden tot vaststelling van de grondexploitatie voor plan Aarlesche Erven.

Risico’s en weerstandsvermogen (BIE en MVA)
Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties.
Met het vaststellen van de ‘Nota reserves en voorzieningen 2016’ is de risicoreserve grondexploitaties ingesteld. Deze reserve fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de jaarrekening 2018 zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 21.840.000 (was € 27.100.000 in de jaarrekening 2017). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 28.450.000 (stand per 31-12-2018). Dit betekent dat vanuit de risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 6.610.000 kan worden teruggestort in de vrije algemene reserve. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere inschatting van de risico’s bij de ontwikkeling van plan Aarlesche Erven. Deze mutatie wordt verwerkt in de jaarrekening 2018.

Samenvattende cijfermatige overzichten

De bovengenoemde bedragen over boekwaarden, resultaten en voorzieningen worden in onderstaande overzichten weergegeven.

Tabel 1: overzicht boekwaarde van de diverse onderdelen van grondexploitatie: bruto boekwaarde -/- voorzieningen = netto boekwaarde
 

Boekwaarde 
bedragen x € 1.000

Boekwaarde
1-1-2018

Boekwaarde
31-12-2018

Bouwgronden in exploitaite (BIE)

36.308

34.487

Bouwgronden in voorbereiding (MVA)

30.066

30.858

Bruto boekwaarde

66.374

65.345

Voorziening geraamde verliezen

MVA

0

0

BIE

-18.090

-18.048

Netto boekwaarde

48.284

47.297

Tabel 2: overzicht van de geprognosticeerde resultaten en voorzieningen

Resultaten bouwgronden in exploitatie (BIE)  specificatie per grondexploitatie bedragen x € 1.000

Nominaal

Eindwaarde

Netto Contante waarde 1-1-2019

Voorziening

Schutboom

852

0

0

0

Broekstraat

-24

3

3

0

Molenstraat

135

-570

-537

537

Dijkstraten

-7.599

-12.839

-10.958

10.958

Steegsche Velden Oost fase A

-139

-2.788

-2.627

2.627

Centrumplan

-4.189

-4.249

-3.926

3.926

Totaal

-10.964

-20.443

-18.045

18.048

Resultaten van gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld (MVA) specificatie per grondexploitatie bedragen x € 1.000

Nominaal

Eindwaarde

Netto Contante waarde 1-1-2019

Voorziening

Aarle

0

0

0

0

Steegsche Velden Oost fase B

0

0

0

0

Totaal

0

0

0

0

Meer informatie in Meerjarenprognose Grondexploitaties 2019 (MPG 2019)

Meer informatie over de (financiële) stand van zaken met betrekking tot de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2019 (MPG 2019). Dit document wordt gelijktijdig met de jaarrekening 2018 aan de raad ter vaststelling aangeboden.

ga terug